El precio del anuncio no es lo que pagas. Hay un bloque de gastos obligatorios que suman entre el 10% y el 14% del precio según dónde compres, y el componente que más varía — el ITP — puede significar una diferencia de miles de euros entre una comunidad y otra. Esta guía te lo desglosa con cifras reales para las cuatro comunidades que cubrimos.

Cuatro partidas son comunes a cualquier compra de segunda mano en España. Sus importes varían ligeramente según el valor escriturado, pero la estructura es la misma en Sevilla, Zaragoza, Oviedo o Toledo.

Notaría. Regulada por ley (Real Decreto 1426/1989), se calcula según el valor escriturado. Rango típico: 500–1.200 €. A mayor precio de compra, mayor arancel, pero dentro de una banda estrecha.

Registro de la Propiedad. Inscribir la vivienda a tu nombre. Rango típico: 350–700 €. No es legalmente obligatorio, pero no inscribir te deja expuesto a disputas si quieres vender o hipotecar.

Gestoría. Si hay hipoteca, el banco suele imponer una gestoría para tramitar impuestos e inscripción. Rango típico: 250–350 €. Si pagas al contado, puedes hacer los trámites tú mismo.

Tasación. Obligatoria si pides hipoteca. Rango típico: 250–600 €. La paga el comprador. Tienes derecho a encargarla de forma independiente y homologada, lo que te permite negociar con varios bancos sin atarte al primero.

Estos cuatro conceptos suman en torno a 1.500–2.500 € en una operación típica. No son lo que marca la diferencia entre ciudades.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es, con diferencia, la partida más grande. Y varía según la comunidad autónoma donde esté la vivienda. Sobre una operación de 200.000 €, la diferencia entre la comunidad más barata y la más cara de nuestra cobertura son 4.000 €.

Sobre una vivienda de 200.000 € de segunda mano, con hipoteca, sin bonificaciones:

Los gastos son solo la puerta de entrada. Lo que realmente determina si una compra es viable a largo plazo son las condiciones del mercado local. Cada ciudad que cubrimos tiene un factor dominante que conviene conocer antes de firmar.

El problema no es solo tener el dinero para los gastos. Es lo que te queda después de pagarlos. Si entre entrada, impuestos y gastos agotas tus ahorros, entras a una hipoteca de 25 años sin colchón de seguridad. Una derrama, una avería, o tres meses de imprevistos y la operación que parecía viable se convierte en una fuente de estrés permanente.

Por eso, antes de firmar en cualquier ciudad, conviene responder tres preguntas que ninguna calculadora de gastos te contesta: ¿puedes sostener la cuota con holgura? ¿Cuánto colchón te queda después de firmar? ¿Qué pasa si el Euríbor sube? Esas son las preguntas que separan una buena compra de una decisión que pesará durante años.

Cuando calculas cuánto puedes pagar por tu vivienda, el mayor peligro no es la aprobación del banco. El verdadero peligro es la asfixia por liquidez. Calcular lo que puedes permitirte mirando únicamente la cuota de la hipoteca ignora la fricción real de tu economía doméstica post-firma.

Para tener una lectura transparente, el análisis debe hacerse desde la perspectiva del comprador: evaluando los costes fijos obligatorios, la cobertura real de ingresos, la sensibilidad ante repuntes inflacionarios y los meses de vida que conservan tus ahorros residuales.

El primer error contable es aislar la amortización de la vivienda. El **Esfuerzo Base** mide la relación de la cuota hipotecaria pura frente a tus ingresos:

Esfuerzo Base = (Cuota Mensual Hipoteca / Ingresos Netos Mensuales) × 100

Para modelar la cuota base en 2026, asumimos un sistema de amortización francés estándar parametrizado bajo las condiciones actuales del mercado de crédito: una **tasa Euríbor variable del 3,7%**, un **spread bancario promedio del 0,8%** (tasa total contratada de 4,5%), un plazo de amortización de 25 años y aportando una entrada mínima del 20% del precio del inmueble.

Sin veredicto, esta métrica es incompleta. El indicador crítico que dicta el impacto real es el **Esfuerzo Real**, que incorpora la cuota de la comunidad de propietarios, un gasto fijo mensual indexado e inevitable:

Esfuerzo Real = ((Cuota Hipoteca + Cuota Comunidad) / Ingresos Netos) × 100

Inversamente proporcional al esfuerzo, el DSCR calcula cuántas veces cubren tus ingresos netos la cuota de la deuda. Es la métrica que evalúa tu nivel de apalancamiento relativo:

DSCR = Ingresos Netos / Cuota Mensual

• DSCR ≥ 1,5x (Excelente): Indica una protección financiera robusta. Una tasa DSCR de 3,0x equivale a un esfuerzo muy controlado de aproximadamente el 33%.
• DSCR 1,25x – 1,5x (Aceptable): El rango normal de estabilidad. El comprador retiene tracción, pero con menor holgura ante variaciones macroeconómicas.
• DSCR < 1,25x (Riesgo): Alarma de sobreapalancamiento. Una tasa DSCR de 1,0 implicaría destinar el 100% del sueldo a la cuota, un escenario insostenible.

Para comprobar la resistencia de tu estructura financiera, sometemos la operación a un escenario crítico de estrés: un incremento de **+200 puntos básicos** sobre la tasa contratada. Pasando de un tipo de interés base del 4,5% a un entorno simulado de **6,5%**.

El impacto matemático altera de inmediato las variables mensuales, incrementando de media unos **+286 € al mes** en una compra tipo en Triana:

• Cuota Stress = Capital Hipotecado × [tasa_stress × (1+tasa_stress)^n / ((1+tasa_stress)^n - 1)]
• Diferencia Stress = Cuota Stress - Cuota Base
• MDSV Stress = (1 - Cuota Stress / Ingresos Netos) × 100

El **MDSV** es el indicador definitivo de tu calidad de vida post-firma. Determina con exactitud el porcentaje de ingresos netos líquidos que te quedan disponibles cada mes una vez restados los costes fijos de la propiedad:

MDSV = ((Ingresos Netos - Cuota Hipoteca - Cuota Comunidad) / Ingresos Netos) × 100

• MDSV > 67% (Protección Robusta): El núcleo de tu estilo de vida permanece completamente a salvo. Tienes capacidad de ahorro, inversión y ocio sin restricciones.
• MDSV 60% – 67% (Adecuado): Conservas flexibilidad operativa, pero el presupuesto requiere cierta supervisión trimestral.
• MDSV < 60% (Vulnerable): Entras en una zona expuesta. Cualquier shock inflacionario o imprevisto doméstico pondrá en jaque tu estabilidad mensual.

No importa lo baja que sea tu cuota si al salir de la notaría dejas tu cuenta a cero. El **Capital Residual** es el dinero en efectivo real que conservas en tu poder tras liquidar la entrada del 20% y todos los gastos asociados detallados en la guía de impuestos (ITP al 7% en Andalucía, notaría, registro y tasación):

• Capital Residual = Ahorros Totales - Entrada (20%) - Gastos Globales
• Colchón (meses de vida) = Capital Residual / Gasto Mensual Total

Un colchón **igual o superior a 12 meses** representa una cobertura excelente. Por el contrario, un colchón **inferior a 3 meses** sitúa al comprador en estado crítico, dejándolo incapacitado para absorber un trimestre de cese laboral o desempleo imprevisto.

Para condensar de manera científica todas estas métricas de protección, estructuramos el **DP Score**, un índice multivariable ponderado sobre una puntuación máxima de **10 puntos**, basado en 4 pilares estratégicos:

DP Score = p_esf + p_liq + p_rea + p_zona

Donde la distribución de pesos evalúa la resiliencia financiera de la siguiente manera:

• p_esf (Esfuerzo, máx 4.0): 4,0 si esfuerzo < 28%; 3,0 si < 33%; 2,0 si < 37%; 1,0 si < 40%; 0 si ≥ 40%.
• p_liq (Liquidez, máx 3.0): 3,0 si colchón post-firma ≥ 12 meses; 2,0 si ≥ 6 meses; 1,0 si ≥ 3 meses; 0 si < 3 meses.
• p_rea (Realismo de precio, máx 2.0): 2,0 si precio/ref < 0,95; 1,5 si < 1,00; 1,0 si < 1,05; 0,5 si < 1,15; 0 si ≥ 1,15.
• p_zona (Entorno, máx 1.0): 1,0 si es un entorno consolidado; 0,5 si es dinámico; 0 si está degradado o en declive.

El resultado final clasifica tu compra en tres niveles de seguridad: un score igual o superior a 7,0 garantiza una Protección Robusta (Verde); una puntuación entre 4,0 y 6,9 ofrece una Protección Moderada (Amarillo); y cualquier resultado por debajo de 4,0 expone una Protección Insuficiente (Rojo) que desaconseja ejecutar la compra bajo los parámetros actuales.

Cambiar de vivienda no es una compra — son dos operaciones simultáneas con un resultado neto que muy pocos calculan antes de firmar.

Cuando vendes tu vivienda actual para comprar otra, no tienes un presupuesto — tienes una ecuación. Lo que recibes de la venta menos impuestos, comisiones y cancelación hipotecaria te deja un neto. Ese neto, confrontado con el coste real de la nueva compra (precio más ITP, notaría, registro, gestoría), produce un saldo que puede ser positivo, negativo, o justo. Y de ese saldo depende cuánta hipoteca necesitas pedir, cuánto esfuerzo mensual asumes, y si la operación tiene sentido o te deja más vulnerable de lo que estabas.

El problema es que la mayoría de los compradores de reposición estiman ese saldo de forma intuitiva, y suelen sobreestimarlo. Suman el precio al que creen que venderán, restan «más o menos lo que deben», y asumen que les sobra. No descuentan la plusvalía municipal, ni la comisión del agente, ni el coste de cancelación registral. Y en el lado de la compra, subestiman los gastos — que en una operación de 250.000 € pueden superar los 25.000 €.

El precio al que vendes tu vivienda no es lo que te llega al bolsillo. Entre la firma de la escritura y el ingreso en tu cuenta hay varias deducciones obligatorias que reducen el neto entre un 8% y un 15% del precio de venta.

Cancelación de hipoteca pendiente. Si tu vivienda actual tiene hipoteca, lo primero que sale del precio de venta es el capital pendiente. A eso se suma la comisión por amortización anticipada (entre 0% y 2%) y el coste de cancelación registral, que ronda los 1.000 € entre notaría y registro.

Comisión del agente inmobiliario. La comisión habitual en España oscila entre el 3% y el 5% del precio de venta, más IVA. En una venta de 250.000 €, eso son entre 7.500 y 12.500 €. Es el coste individual más grande de la venta después de la hipoteca.

Plusvalía municipal (IIVTNU). Lo paga el vendedor y depende del valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma posterior, el cálculo puede hacerse por dos métodos (el real y el objetivo) y se aplica el más favorable. Para una vivienda mantenida 10-15 años, suele estar entre 1.000 y 4.000 €.

IRPF sobre la ganancia patrimonial. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes la totalidad del importe obtenido en otra vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes (o anteriores), la ganancia queda exenta. Esta es la exención por reinversión del artículo 38 de la LIRPF — el beneficio fiscal más importante para el comprador de reposición.

El precio de la vivienda que compras es solo el punto de partida. En vivienda de segunda mano (el 73% de las operaciones), los gastos e impuestos representan entre el 10% y el 13% del precio según la comunidad autónoma.

ITP. Es el gasto más grande. Los tipos varían entre comunidades: Andalucía aplica un 7%, Aragón un 8%, Castilla-La Mancha un 9%. En una compra de 250.000 €, la diferencia entre Andalucía y CLM es de 5.000 €.

Notaría, registro y gestoría. En conjunto suman entre 1.800 y 2.500 € en una operación de tamaño medio.

Hipoteca nueva. Si el neto de la venta no cubre el coste total, necesitas financiación. El banco no financia el 100%: lo habitual es un máximo del 80% del valor de tasación.

Para una pareja que vende por 230.000 € con 80.000 € de hipoteca pendiente y compra por 280.000 € en Andalucía: el neto de la venta, después de cancelar hipoteca, pagar agente (3%), plusvalía y cancelación, queda en torno a 138.000 €. El coste total de la nueva compra ronda 310.000 €. El gap es de 172.000 € de hipoteca necesaria — no los 50.000 € que muchos asumen al restar mentalmente un precio del otro.

¿Vendes primero o compras primero? Vender primero te da certeza sobre cuánto dinero tienes, pero te deja sin vivienda y debilita tu posición negociadora como comprador. Comprar primero te permite buscar sin presión, pero necesitas financiación puente o doble hipoteca temporal. No hay respuesta universal; depende de la liquidez del mercado en tu zona y de tu capacidad de financiación temporal.

¿Cuánta comisión negociar? El 3% que usa la calculadora no es fijo. La diferencia entre pagar 3% y 4,5% en una venta de 250.000 € son 3.750 € que salen directamente de tu neto.

¿Aplica la exención por reinversión? Si cumples los requisitos (vivienda habitual, reinversión total en 2 años, residencia efectiva durante al menos 3 años), la exención de IRPF puede ahorrarte entre 5.000 y 30.000 €. Si reinviertes solo parcialmente, la exención es proporcional. Si la vivienda no era tu residencia habitual, no aplica.

Esta herramienta calcula el saldo neto y la financiación necesaria. No evalúa si el precio de la vivienda que quieres comprar está por encima o por debajo del mercado de la zona, no simula tu esfuerzo hipotecario en distintos escenarios de tipos, no analiza la liquidez del distrito, y no identifica riesgos estructurales como aluminosis, falta de ITE, o cargas registrales.