Cada número que aparece en tu informe tiene un origen. Algunos vienen directamente de fuentes oficiales; otros los estimamos porque todavía no tenemos acceso a los datos primarios. En ambos casos, te decimos cuál es cuál. Este documento explica el sistema metodológico que aplicamos en cada ciudad cubierta — Sevilla, Zaragoza, Oviedo y Toledo — y cómo se calibra por separado para cada una.

Estos datos vienen directamente de fuentes oficiales o de investigación de mercado verificable. No los manipulamos ni los ajustamos — los usamos tal cual.

Hay datos que aún no tenemos directamente porque requieren acuerdos con notarías o acceso a estadística registral por distrito. En estos casos, estimamos el valor con la mejor metodología disponible y lo marcamos explícitamente en cada informe.

EjemploEsta tabla muestra los valores concretos aplicados a los 11 distritos de Sevilla en la edición vigente. Los datasets equivalentes para Zaragoza, Oviedo y Toledo se publican como CSV descargables en la landing y siguen exactamente la misma estructura.

* Tendencia corregida por dato atípico — ver sección 3. Fuente precios: Brains RE Q1-2026 / Idealista May-2026.

Cuando la tendencia anual publicada por un agregador muestra subidas significativamente fuera del rango del resto de distritos comparables de la misma ciudad, aplicamos un criterio de corrección. Esto puede ocurrir cuando la base de cálculo del portal es pequeña o cuando una promoción puntual distorsiona la media interanual. En esos casos, en lugar de usar el dato original, lo cruzamos con fuentes adicionales.

Marcamos un distrito como atípico cuando su tendencia anual supera en más de 1,5 veces la mediana de los distritos de su misma franja de precios en la ciudad. La corrección se hace con media ponderada entre el dato original y otras fuentes (Registradores, agregadores secundarios).

EjemploEn la edición vigente de Sevilla, dos distritos se corrigieron por este criterio:

Los valores originales quedan registrados en el dataset interno para trazabilidad. Cuando dispongamos de los datos de Registradores T1-2026 desglosados por distrito, podremos confirmar o ajustar estas correcciones. El mismo criterio se aplica en las ciudades incorporadas a la cobertura.

Cada distrito recibe una clasificación de perfil de mercado basada en tres indicadores cuantitativos observables. La clasificación no constituye una calificación de riesgo formal — es una señal orientativa que el comprador puede verificar con los datos públicos citados.

Se evalúan tres condiciones. Cada condición cumplida suma un punto al score del distrito. Los umbrales de cada condición se recalibran por ciudad, porque las medias de precio y de subida varían (ver tabla siguiente).

Los umbrales se fijan a partir de la distribución observada en cada ciudad. Esta es la calibración vigente:

EjemploAplicación del modelo a los 11 distritos de Sevilla con los umbrales de Sevilla.

La clasificación se actualiza trimestralmente con cada revisión del dataset. Las tablas equivalentes para Zaragoza, Oviedo y Toledo se publican junto con cada monitor trimestral del comprador.

Cada estimación que usamos hoy tiene un plan para ser reemplazada por un dato real. El objetivo es que en los próximos meses, la mayoría de los campos estimados se sustituyan por datos directos de fuentes primarias en todas las ciudades cubiertas.

Las cuatro ciudades usan distritos oficiales municipales — no la zonificación comercial de portales inmobiliarios. Esto puede generar pequeñas diferencias entre nuestros datos y los que se ven en Idealista o Fotocasa: nuestros números agregan por distrito administrativo, no por barrio publicitario.